ब्रेकिंग

संपादकीय

पुनर्विकासात गृहरचना संस्था समितीची भूमिका

Wrutuja pandharpure
12 Apr 2025

विद्यावाचस्पती विद्यानंद, गृहनिर्माण व पुनर्विकास सल्लागार (मोबाईल: +९१७७०९६१२६५५)

डीम्ड कन्व्हेयन्स मिळविण्याच्या प्रक्रियेत गृहरचना संस्था समिती महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावते. गृहनिर्माण संस्थेची प्रशासकीय संस्था म्हणून, गृहरचना संस्था समिती तिच्या सदस्यांच्या हितासाठी कार्य करण्यास कायदेशीररित्या बांधील आहे. यामध्ये वैधानिक आवश्यकतांचे योग्य पालन सुनिश्चित करणे, पारदर्शक संवाद राखणे आणि मालमत्तेचे शीर्षक सुरक्षित करण्यासाठी सक्रिय पावले उचलणे समाविष्ट आहे. गृहरचना संस्था समितीची भूमिका मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) प्रक्रियेचे नियोजन, दस्तऐवजीकरण, समन्वय आणि अंमलबजावणीपर्यंत विस्तारित आहे.

१. गृहरचना संस्था समितीची कायदेशीर जबाबदारी :

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० अन्वये, गृहरचना संस्थेच्या कायदेशीर आणि आर्थिक हितसंबंधांच्या रक्षणासह, गृहरचना संस्थेच्या कामकाजाचे व्यवस्थापन करण्याची जबाबदारी गृहरचना संस्था समितीवर सोपविण्यात आली आहे. विशेषत:, महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अ‍ॅक्ट (चजऋ॒), १९६३ चे कलम ११ विकसकाकडून गृहरचना संस्थेकडे मालमत्ता शीर्षक हस्तांतरित करणे अनिवार्य ठरते. जेव्हा विकासक या हस्तांतरणाची अंमलबजावणी करण्यात अयशस्वी ठरतो, तेव्हा गृहरचना संस्था समितीने गृहरचना संस्थेच्या मालकी हक्कांचे संरक्षण करण्यासाठी मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) प्रक्रिया सुरू करणे आवश्यक आहे.

२. गृहरचना संस्था समितीच्या प्रमुख जबाबदार्‍या :

मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) प्रभावीपणे सुलभ करण्यासाठी गृहरचना संस्था समितीने खालील प्रमुख कार्ये पार पाडली पाहिजेत:

तयारीचे मूल्यांकन :

गृहरचना संस्था मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करिता पात्रता निकष पूर्ण करते, की नाही याचे मूल्यमापन करा, जसे की सर्व सदस्यांची रीतसर नोंदणी केली आहे आणि मालमत्ता कायदेशीर आवश्यकतांचे पालन करते, याची खात्री करणे इत्यादी.

जागरूकता आणि संमती निर्माण :

सभासदांना मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स)च्या महत्त्वाबद्दल शिक्षित करा आणि सर्वसाधारण सभेद्वारे (जनरल बॉडी मिटिंग) त्यांची संमती मिळवा.

कायदेशीर संदर्भ : महाराष्ट्र मालकी सदनिका नियम, १९६४ च्या नियम ९(१) मध्ये असे नमूद केले आहे, की समितीने प्रक्रिया अधिकृत करणारा ठराव पास करणे आवश्यक आहे.

३. व्यावसायिकांची नियुक्ती :

मालमत्ता योजना, कायदेशीर अहवाल आणि शीर्षक पडताळणी यांसारखी आवश्यक कागदपत्रे तयार करण्यासाठी कायदेशीर सल्लागार, वास्तुविशारद आणि सर्वेक्षकांची नियुक्ती करा. कार्यपद्धतीच्या गुंतागुंतीतून समाजाला मार्गदर्शन करण्यासाठी सक्षम सल्लागारांना सहभागी करा.

४. दस्तऐवजांचे संकलन आणि पडताळणी :

सर्व आवश्यक कागदपत्रे गोळा करा, जसे की, मालमत्ता करार, मंजूर इमारत योजना, भोगवटा प्रमाणपत्र आणि मालमत्ता कर पावत्या इत्यादी.अर्जात विलंब टाळण्यासाठी कागदपत्रांची अचूकता आणि सत्यता सुनिश्चित करा.

५. अर्ज दाखल करणे :

आवश्यक प्रतिज्ञापत्रे, फॉर्म आणि सहाय्यक कागदपत्रांसह सक्षम प्राधिकरणाकडे मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करिता अर्ज दाखल/ जमा करा.

संदर्भ स्वरूप : महाराष्ट्र मालकी सदनिका नियम, १९६४ अंतर्गत अर्ज फॉर्म तखख अचूकपणे पूर्ण करणे आवश्यक आहे.

६. भागधारकांसह समन्वय :

विवादांचे निराकरण करण्यासाठी आणि सुरळीत प्रगती सुनिश्चित करण्यासाठी सदस्य, विकासक आणि सरकारी अधिकारी यांच्याशी संवाद साधा.सक्षम प्राधिकार्‍यांसह अपडेट आणि फॉलोअपसाठी संपर्काचा प्राथमिक बिंदू म्हणून कार्य करा.

७. न्यायालयाचे आदेश आणि मुदतींचे पालन :सुनावणी प्रक्रियेदरम्यान उपस्थित केलेल्या आक्षेपांचे निराकरण करा आणि सक्षम प्राधिकार्‍याने निर्धारित केलेल्या वेळेचे पालन करा.लागू असल्यास, अपील प्राधिकरणांनी जारी केलेल्या कोणत्याही निर्देशांचे पालन सुनिश्चित करा.

गृहरचना संस्था समितीसमोरील आव्हाने

गृहरचना संस्था समितीला अनेक प्रकारची आव्हाने येऊ शकतात जसे की :

सदस्यांमध्ये जागरुकतेचा अभाव : सदस्यांमधील विरोध किंवा समजूतदारपणा प्रगतीमध्ये अडथळा आणू शकतो.

विकसकांकडून असहयोग : विकसक आवश्यक कागदपत्रे प्रदान करण्यास किंवा प्रक्रियेस स्पर्धा करण्यास नकार देऊ शकतात.

कायदेशीर प्रक्रियांची जटिलता : योग्य कायदेशीर समर्थनाशिवाय वैधानिक आवश्यकता सुनिश्चित करणे कठीण असू शकते. या आव्हानांना तोंड देण्यासाठी मजबूत नेतृत्व, स्पष्ट संवाद आणि व्यावसायिक सहाय्य आवश्यक आहे.

पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व सुनिश्चित करणे

सभासदांमध्ये विश्वास निर्माण करण्यासाठी आणि उत्तरदायित्व राखण्यासाठी, गृहरचना संस्था समितीने :

सदस्यांना प्रगतीबद्दल अद्ययावत करण्यासाठी नियमित सर्वसाधारण समितीची बैठक घ्यावी.

मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) संबंधित खर्च आणि निर्णयांचे तपशीलवार रेकॉर्ड ठेवा.

पारदर्शकता वाढवण्यासाठी सदस्यांच्या विनंतीनुसार माहिती आणि कागदपत्रे उघड करा.

गृहरचना संस्था समितीच्या भूमिकेशी संबंधित गैरसमज

काही सामान्य गैरसमजांमध्ये हे समाविष्ट आहे :

गैरसमज : गृहरचना संस्था समितीकायदेशीर किंवा व्यावसायिक मदतीशिवाय प्रक्रिया पूर्ण करू शकते.

स्पष्टीकरण : समिती केंद्रीय भूमिका बजावत असताना, तांत्रिक आणि कायदेशीर गुंतागुंत हाताळण्यासाठी व्यावसायिक मार्गदर्शन अपरिहार्य आहे.

गैरसमज : सोसायटी समितीने पुढे जाण्यासाठी सदस्यांची एकमताने संमती घेणे आवश्यक आहे.

स्पष्टीकरण : प्रक्रिया सुरू करण्यासाठी जनरल बॉडी मिटिंगमध्ये बहुमताने मंजूर केलेला ठराव पुरेसा आहे.

भूमिकेकडे दुर्लक्ष केल्याने होणारे परिणाम

सक्रियपणे कार्य करण्यात अयशस्वी होण्याचे परिणाम होऊ शकतात :

विकासकाने मालमत्तेची मालकी चालू ठेवणे, गृहरचना संस्थेच्या जमिनीवर आणि इमारतीवरील हक्क मर्यादित करणे.

कायदेशीर आणि आर्थिक असुरक्षा, पुनर्विकास किंवा मालमत्तेच्या अनधिकृत वापराशी संबंधित जोखमींसह अन्य बाबी.

गृहरचना संस्था समिती ही मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) प्रक्रियेचा कणा म्हणून काम करते. आपल्या कायदेशीर जबाबदार्‍या समजून घेऊन, आव्हानांना प्रभावीपणे हाताळून आणि पारदर्शकता राखून, समिती समाजासाठी मालमत्ता शीर्षक यशस्वीपणे सुरक्षित करू शकते. हे केवळ वैधानिक दायित्वांचे पालन सुनिश्चित करत नाही, तर समाजाला त्याच्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन, देखरेख आणि आत्मविश्वासाने पुनर्विकास करण्यास सक्षम करते.